Le 25 juin 2020, l’ARC a publié un avis d’appel d’offres afin de solliciter de l’aide pour pouvoir explorer les données des résidents canadiens qui achètent, vendent ou transfèrent des biens immobiliers aux États-Unis. L’objectif de l’ARC est de pouvoir recueillir des données « en vrac » pour relever les registres historiques, les opérations hypothécaires, les impôts fonciers, les dossiers sur les biens immobiliers et les actes de vente. L’ARC souhaite « améliorer sa capacité à administrer les programmes fiscaux, à exécuter les différentes lois fiscales afin de protéger l’assiette fiscale du Canada, et à appuyer ses processus d’entreprise et de recherche ».

Il s’agit d’un fait important dont tous les contribuables doivent être conscients. Cela signifie que l’ARC prévoit d’obtenir des renseignements afin de déterminer si les résidents canadiens ont judicieusement comptabilisé les opérations américaines dans leurs déclarations de revenus canadiennes.

Les Canadiens doivent être au courant de certains points importants lorsqu’ils possèdent des biens immobiliers aux États-Unis ou à l’étranger :

  1. T1135 - Bilan de vérification du revenu étranger
  2. Déclaration de revenus de location
  3. Déclaration de la vente d’une propriété
  4. Divulgation volontaire

T1135 Bilan de vérification du revenu étranger

Lorsqu’un Canadien possède des biens étrangers dont le coût est supérieur à 100 000 $ CAN, il est tenu de les déclarer au moyen du formulaire T1135. Si la propriété est entièrement à usage personnel et/ou a un coût de base de 100 000 $ CAN ou moins, il n’est pas nécessaire de la déclarer. Si le bien aurait dû être déclaré et qu’il ne l’a pas été, alors une pénalité de 25 $ par jour sera imposée jusqu’à un montant maximum de 2 500 $. Cela s’appliquerait pour chaque année où le bien n’a pas été déclaré au moyen du formulaire T1135. Il existe des sanctions plus sévères qui pourraient s’appliquer, par exemple, une pénalité de 5 % du coût du bien étranger s’il n’a pas été déclaré pendant 24 mois.

Déclaration des revenus de location

Un contribuable résidant au Canada est tenu de déclarer ses revenus mondiaux. Cela signifie que tout revenu tiré de la location d’un bien situé à l’étranger doit être déclaré au Canada. Si le contribuable canadien doit payer des impôts étrangers, alors il obtiendra un crédit pour ceux-ci. Toutefois, le fait qu’il n’y ait pas d’impôts canadiens parce que des impôts étrangers ont été payés ne change rien au fait que les revenus de location doivent être déclarés tout comme le crédit pour impôt étranger. De manière générale, les impôts canadiens s’ajoutent aux impôts étrangers sur le revenu en raison des taux d’imposition élevés du Canada.

En ce qui concerne les biens de location américains, les règles fiscales américaines en matière d’amortissement et de frais déductibles ne sont pas les mêmes que les règles canadiennes. Il est donc possible qu’il n’y ait pas de revenu imposable aux États-Unis, mais qu’il y ait un revenu imposable et des taxes au Canada. Là encore, un contribuable ne peut pas supposer que parce qu’il n’y a pas de revenus ou d’impôts aux États-Unis, il n’y a rien à déclarer au Canada.

Déclaration de la vente de biens immobiliers aux États-Unis

Aux États-Unis, un contribuable doit déclarer la disposition de « biens à situs américain », comme les biens immobiliers américains. Il existe certaines exemptions qui peuvent réduire les impôts à payer aux États-Unis. Toutefois, en tant que résident canadien, le contribuable doit également déclarer cette disposition au Canada. Le taux d’imposition américain sur les gains en capital est légèrement inférieur au taux d’imposition des gains en capital au Canada. Il est donc probable qu’il y ait un impôt canadien supplémentaire à payer sur la cession du bien. En outre, dans certains cas, il y aura très peu ou pas de gains aux États-Unis, mais, en raison des ajustements au taux de change, il y aura un gain en capital au Canada. Le gain en capital au Canada est basé sur le taux de change au moment de l’achat et le taux de change au moment de la vente. En 2007, le taux de change Canada/États-Unis était au pair. Actuellement, il est proche de 1,40. Par conséquent, un bien dont la valeur n’a pas augmenté en dollars américains aurait un gain en capital de 40 % au Canada.

Divulgation volontaire

Si l’une des situations ci-dessus s’applique, les contribuables peuvent se prévaloir du processus de divulgation volontaire s’ils remplissent certaines conditions. En termes très généraux, de telles conditions prévaudraient si l’ARC ne posait aucune question sur les éléments ci-dessus et ne tentait par aucun moyen de savoir si ces éléments ont été déclarés. Une fois qu’un contribuable reçoit une correspondance de l’ARC, il est très difficile de se prévaloir du programme de divulgation volontaire. L’avantage du programme de divulgation volontaire réside dans le fait qu’aucune pénalité ne sera imposée. S’il y a des impôts à payer, il faudra les payer avec les intérêts en sus. Pour les déclarations à l’étranger, en particulier, le programme de divulgation volontaire garantit qu’il n’y aura pas de coût fiscal associé à la production des formulaires T1135 non déclarés pour les années précédentes.

Votre représentant Segal LLP sera heureux de discuter de ces options et de préparer les dépôts nécessaires et une éventuelle divulgation volontaire.